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作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

5月25日，滨江集团以电话会议的形式，与太保资产、博时基金和国寿资产等投资机构进行交流，谈及了今年的拿地计划、利润回报率、融资情况以及销售目标。

滨江告诉投资机构，今年共发行了两笔短期融资券，规模分别为9亿元和 6 亿元，利率分别为5.03%和4.59%。截至目前，直接融资余额为91.1亿，其中2023 年下半年到期39.6亿元，2024年到期51.5亿元。

拿地方面，今年的投资金额会控制在300亿元，权益回款的50%以内。城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。

据搜狐财经统计，今年1-4月份，滨江在杭州直接拿地7块，合作2块；进入5月，滨江继续大手笔拿地，并在5月23日杭州第五场土地拍卖上，连续斩获其中3宗地块，总价52.13亿元。

截至5月25日，滨江今年已通过招拍挂和合作开发，共获得15宗地块，其中14宗位于杭州，一宗位于金华，新增货值超400亿元。

滨江表示：“2022 年公司在杭州拿地的住宅利润率按照投资部测算，在8%左右， 2023 年至今与 2022 年基本持平。”

5月15日，在2022年业绩会上，老板戚金兴便曾表示，2021年4月杭州土拍中有几个项目利润率只有 1%-2%，但是按投资部测算，2021 年杭州住宅整体项目的利润率在 6%以上，2022在杭州拿地的住宅利润率在8%左右，2023 年至今与 2022 年基本持平。

滨江透露，后续将继续通过招拍挂、合作入股和收并购等多样化的拿地方式来新增土地储备，例如，加强与资源型地方城投平台公司的合作，目前的合作伙伴主要有央企国企、地方城投和优质民企。

对于滨江的自持公寓滨江暖屋，戚金兴指出，滨江暖屋从交付以来，租赁运营非常健康，如未来有需要，可考虑发行 REITs，但暂未考虑出售；而且，滨江目前总体有息负债可控，没有出表的需求，暂时没有自持租赁住宅发行 REITs 计划。

对于2023年的融资计划，滨江集团指出，2023 年权益有息负债规模会控制在 470 亿元以内，与2022年持平，并且直接融资规模会控制在 20%以内。但是得益于较宽松的金融环境和自身的融资优势，全年可确保下降 0.1%，争取下降0.2%及以上。

去年滨江实现销售金额 1539 亿元，位列克尔瑞行业销售排名第13位。对于2023年的销售目标，滨江设定了一个浮动指标，目标是占全国商品房销售额的 1%。行业排名确保前20位，争取前15 位。

滨江认为，其2022年拿地数量较多，为今年销售打下了较好基础。财报显示，滨江去年新增土地储备项目 41 个，其中杭州 38 个，权益拿地金额 374 亿元，按照年初计划，权益拿地金额占现金回款比例在 60%以内。

2023年，滨江计划竣工交付的项目，由半月前披露的34个增至38个左右，截止 2022 年末，其尚未结算的预收房款 1303.16 亿元。

在滨江看来，这些均是其今年业绩支撑的关键所在。

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